Дело по включению в реестр требований кредиторов Должника-застройщика.

Кратко по ситуации.

Застройщик признан банкротом, введено конкурсное производство.

Физическое лицо приобрело права по ДДУ в порядке переуступки (цессии) от юридического лица-соинвестора, оплатил цену договора в полном объеме юридическому лицу-соинвестору.

При этом, в одном случае оплата между соинвестором и застройщиком (Должником) признана недействительной сделкой, в другом случае соинвестору отказано во включении в реестр требований кредиторов Должника в связи с сомнениями в реальности оплаты.

Судом первой инстанции отказано во включении требования физического физического лица.

Суд мотивировал отказ тем, что первоначальный соинвестор не оплатил купленные права по ДДУ.

Суды апелляционной и кассационной инстанции поправили суд первой инстанции, мотивируя тем, что добросовестный соинвестор - физическое лицо - пусть даже и приобрел права по переуступке, но заплатил за них сполна, а значит не должен страдать из-за недобросовестных действий третьих лиц, включая застройщика.

Таким образом, права дольщиков-физических лиц реально защищены судами.

Поговорим подробнее. Суд мотивировал свои решения так.

В постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 14452/12 от 23.04.2013 сформулирована правовая позиция согласно которой, основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов, о чем, в частности, свидетельствует установление для граждан третьей приоритетной очереди удовлетворения требований по отношению к другим кредиторам (пункт 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве). Поэтому применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.

Также судом принято во внимание, что договоры уступки по договору долевого участия в строительстве квартир не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости. Между тем, как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 N 15510/12, отсутствие регистрации договора не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора.

Судом отклоняется довод конкурсного управляющего о необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований на основании того, что определением Арбитражного суда Московской области от 10.08.2018 отказано в удовлетворении заявления первого соучастника о включении в реестр требований кредиторов требований по договору о долевом участии в строительстве жилого дома № 07/11-16-01-2 ввиду отсутствия доказательств оплаты участия в долевом строительстве в силу следующего. Содержащиеся в п. 1 ст. 201.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» положения определяют требование о передаче жилого помещения как требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (подп. 3), а объект строительства – как многоквартирный дом, в отношении которого участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения или имел данное требование до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в том числе многоквартирный дом, строительство которого не завершено (подп. 5).

В силу пункта 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Согласно пункту 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты. В силу положений пункта 2 статьи 389.1 ГК РФ требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка.

Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность (подпункт 9 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

По смыслу приведенных норм права условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передачи жилых помещений, участником строительства являются установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя; установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.

Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.